テーマ, プログラミング的思考

不動産の購入方法を「プログラミング的思考」を使って論理的に解説します。

先に結論をお知りになりたい方はこちら

不動産購入の３つの目的

  • 目的１：資産となる住宅を購入する事
  • 目的２：無駄な費用、時間を最小限する
  • 目的３：老後の出費を最小限にする

⇒目的達成の為の対策を考える

不動産を購入する場合のPDCAも同じ

  1. 計画（PLAN)　　 目的達成の為の13の対策
  2. 実行（DO)　　　　対策を実行する
  3. 確認（CHECK)　　 進捗管理をする
  4. 修正（ACTION)　 分析修正し実行する
  5. 補足：不動産購入をプログラミング的思考で表現する
    1. 参考：プログラミング的思考とは
    2. 効率的な思考スキル：「繰り返し」部分を考える
    3. 着眼点：不動産購入での「繰り返し」部分
  6. 重要ポイントまとめ

プログラミング的思考を使って考える

計画（PLAN)　　

【P】購入の為の対策を計画する

５W1Hで計画をPLANする
５W1Hで計画を考えた時の例
  • Who（だれが） 　主人、奥さん、両親
  • When（いつ）　 子供が中学に入る前に
  • Where（どこで） 学校校区の良い場所、便利な場所
  • What（なにを） 　 戸建、マンションの新築か中古
  • Why（なぜ） 　　 返済年齢を考えて
  • How（どのように） 現在の賃貸家賃と同じ支出で

全国で 不動産業者は約12万社 、建築業者は約46万社あり、平成30年度では、年間95万3千戸の家（持家、賃貸含め）が建てられています。 平均すると2戸/年となりますが、１社で数万戸建てる建築業者もありますので、建築業者は様々で一筋縄ではいかないことが良くわかります。

家づくり（不動産購入）を独学するのが難しい13の理由は

  1. 非常に高額な為、各購入者で事情が違い参考にならない
  2. ネットを駆使して調べても信用できる情報かは判断できない
  3. 想定する期間の範囲が35年で長期間である
  4. 自分にベストな金融会社は不透明（提携銀行優先）
  5. 建物以外にかかる費用が最終でないと計算できない
  6. 見積書は専門用語が多く理解は難しい
  7. 担当営業、設計、業者での当たり外れがある
  8. 建築会社の売上計画が優先され仕様ミスも多い
  9. 現場の業者さんへの気配り謝礼も気になる
  10. 近隣配慮も業者次第でコントロールが難しい
  11. その場所での建築制限を独学で理解するのは難しい
  12. 生活動線を考慮した間取や収納力、設備レベルが様々
  13. 基礎の構造、耐震性能、断熱性能、開口部断熱も考慮要

一方、上記の13種類もある「不安」に対して行われる「独学」パターンの代表例

①事前情報の入手策の代表＜国土交通省調査＞
  • 住宅展示場（モデルハウス）
  • 友人などの紹介
  • インターネット
  • 勤務先の勧め
  • 住宅情報誌
  • 折り込み広告で
②事前情報入手策の代表＜SUUMO調べ＞
リクルート住まいカンパニー SUUMO 注文住宅 3000人の家づくり体験談 2016

重要なのは「判断基準」をもつこと

注文住宅を建築した方の国の調査とSUUMOの調査は、順番は少し変わりますが総括的にはよく似た結果となっています。ただし、これを知っても実は役に立たないはずです。

重要なのは「判断基準」を持って１つ１つ得た情報に「突っ込みを入れながら」かみ砕いて進むことです。そうしないと「納得」を得られないまま大きな判断を迫られることになるからです。

不動産購入は「現代文」を読み解くのに似ている

確かに「突っ込みながら」問題を解くのは面倒ですが一番「納得」を得られる早道です。これは現代文（論理的読解文章）を読み解くのに似ていて不得意な方が多く、「そんな予定ではなかった」という結末になります。

現代文の解き方の最大のポイントは「作者の意見が全て」であるというルールを知らずに、「自分の想像や勝手な思い込み」で文章を解釈して回答してしまい「答えを間違う」点です。

不動産購入で「勘違い」している点は

勘違いしている点は、「不動産購入というストーリー」の作者は 「自分（客）」でなく「不動産業者や建築業者の各担当者」だという認識（ルール）を理解できていない点です。ここを理解できなければ「回答」を全て間違い「０点」になってしまいます。

不動産購入で最大の「危険」な点は

本来、問題を出す人は「作者の言いたい事」を十分に理解しているからこそ「問題を作る」ことができるにもかかわらず、不動産購入の場合は「問題を作る（客）」が「作者（不動産や建築の各担当者）の意図」を理解できていないことが最大の難点なわけです。

そんな危機的な状況になる７つの理由は、

  1. 解らない専門用語が多くイメージできず理解できない
  2. 担当者は専門用語を話して説明したつもりなっている
  3. はじめて決定する内容が多い
  4. 「突っ込んで」質問ができない
  5. 一部の業者を除いて本当の知識や提案を持っていない
  6. 担当者の説明スキルが会社のデジタルツールだけ
  7. 後の予定や子供がぐずり集中力が散漫になる

７つの理由の総括は

７つの理由の総括としては、「問題を書く人（自分）」が十分に理解できる「作者（業者）」を探すことが全てだという事になります。

総合的に考える結論は、以下にあります。

不動産購入における結論とその対象者は

結論は建売住宅、 プラン限定販売 、マンションを購入することです。もし「注文住宅」を建築する場合でも完成した住宅とその資料を全部確認することです。理由は、建築済であることと仕様が全て解っていることで、「突っ込んだ質問」ができ購入のPDCAをコントロールできる為です。又は中古住宅を購入し良いリフォーム担当の紹介を受けることに尽きます。

この結論の対象となる総額の範囲は土地、建物合わせて5000万円迄が目安です。それ以上を想定されている場合には、注文住宅になるので、紹介契約の多い「営業担当」を探すか信頼できるコンサルタント（建築、税金、金融、売買、相続知識のある方）を雇うほうことが賢明です。「●●カンター」とかに相談されても「そこのバックに入っている業者の中で一番マージンの多い所」を勧められることが一般的です。リフォーム、デザインを知る建築士に有料で相談することが一番の解決早道です。

重要なポイントは、紹介契約が多く現場知識の豊富な担当が営業であることが一番です。

不動産購入には「 アドバイザーとなる専門家 」が必要

お家も「不動産購入計画のアドバイスの専門家」が必要ですので、それなりの手数料（建築予算５～10％程度）を払うほうが真の満足を得られますが、その手数料を削ると素人の担当者の提案で好きか嫌いだけが判断基準となります。

有名メーカーその意味では営業、設計士、工事監督などレベルは高く、また戦略的にアフターサービス60年という長いお付き合いを打ち出していますので安心ですが、価格２倍に近くになっています。それも１つの判断基準であり否定できません。

プログラミングと同じで、手を動かして、間取りや現場で職人さんを指揮できる知識が無ければ本当の提案はできないものと考えてもらって良いと思います。

私も180棟の建築経験がありますので、多くの危険予知すべきポイントは理解しているからこそ、経験から上述させていただきました。

不動産は「基礎と内部」を重視して購入する

住宅展示場では夢を見ますが、予算内では内部か外部かどちらか一方しかイメージした内容に近くならないはずです。ならば、内部重視が妥当です。逆に、将来、相続でお金が入るなど期待できる場合は、外部重視で建築し、内部は将来リフォームするという方針でも構わないと思います。

人当たりの良い営業担当者を信用しすぎる事は、残念ながらクレームの原因になります。これはブランドメーカーでも同じです。

建売住宅、マンション購入の1３の利点

日本の住宅が30年で建て替えされていた時代は、建物の耐久性がないのではなく、高度経済成長の中で西洋化という生活様式（トイレの洋式化、システムキッチン、和室から洋室、子供部屋）への変化を希望する人が急増したことによると考えられています。

  1. 学校校区、駐車スペース、近隣との境界も明確
  2. 既に建築済の為、全ての資料が事前に入手できる
  3. 価格は新築住宅に比較して30～50％は安い
  4. 間取での動線が体感でき、設備も見て把握できる
  5. 営業や現場の人と交渉する期間は短くてよい
  6. 値段が安い場合には自殺等などの案件を注意するだけで良い
  7. 建物の保証内容や建築申請書類等全て揃った物件を選べる
  8. 近隣の窓と窓の位置関係も明確
  9. 入居が早く、２か月後に原則可能
  10. 賃貸した場合の相場は直ぐに把握できる
  11. 建売でも基礎次第で60年は大丈夫で、新築建築よりお得
  12. 耐久年数は戸建60年、マンション90年が目安
  13. 賃貸の家賃相場≧購入物件の返済額であれば購入

【D】購入の為の対策を実行する

  1. 平均１～２年で建築又は購入をされると調査結果はありますが、実際は衝動買いされます。
  2. ただし、衝動買いして良い方とダメな方がいます。衝動買いしても良い方は上に記述した内容を理解した方です。
  3. 特に、前の【PLAN】１0番を理解してください。詳細はこちら⇒

【C】購入の為の進捗確認をする

  1. 進捗確認は一覧表にするだけです
  2. 一覧表に優先順位を決める（点数化する）
  3. 総合点をだしてから上位２つを抽出、又は最大３つ抽出
  4. 再度、現場に行き、利便性、日当たり、匂い、音を確認
  5. 日曜日でなく平日や夜に行き音、匂いなどの環境を把握
  6. 当然、市町村のホームページで子育て支援をチェック
  7. 防犯カメラの多さは最近では非常に安心な設備です

【A】進捗を分析して修正する

  • 抽出した物件の２～３案件に対して「賃貸した場合の家賃相場」と「返済額」のバランスが一番良い物件を選択します。

補足：不動産購入をプログラミング的思考で表現すると

参考：2020年小学校で必修化される内容がプログラミング的思考の授業

目的：「自 分が意図する一連の活動を実現するために、どのような動きの組合せが必要 であり、一つ一つの動きに対応した記号を、どのように組み合わせたらいい のか、記号の組合せをどのように改善していけば、より意図した活動に近づ くのか、といったことを論理的に考えていく力」であると説明されています

小学校では、2017年度が「周知・徹底」期間、2018年～2019年度が「移行期間」、2020年度から「全面実施」となる。

  • これから10年後の2030年には小学生1年生が15歳以上となる。
  • つまりプログラミング的思考に慣れ親しんだ人材がコンピューター時代を構成することになる。

効率的な思考スキル：PDCAを考える中で「繰り返し」部分を考えると効率的に把握できる

小学校プログラミング教育の手引（第二版）

着眼点：不動産購入での「繰り返し」部分

大項目のPLAN⇒DO⇒CHECK⇒ACTIONの各項目の中にある小枝の部分が「繰り返し」

  1. PLAN(完成現場を見学する）
    1. 平日見学
    2. 休日見学
    3. 夜に見学
  2. DO（突っ込んだ質問をする）
    1. 疑問点を書き出す
    2. 疑問点の回答は文書でもらう
    3. 専門家に確認する
  3. CHECK(一覧表に記入する）
    1. 年間返済額　≦　賃貸した時の家賃相場 ✖12
    2. 最寄りの駅まで徒歩10分以内
      1. 買い物近い（ ＋5分可）
      2. 校区が良い（＋5分可）
      3. 見晴らし 良い（＋５分可 ） 校区
    3. 動線（水回り）
    4. 設備内容（キッチン、トイレ、洗面）
    5. 耐震性、断熱性の証明有無
    6. 地耐力想定結果
    7. ハザードマップでの問題有無
    8. 総括コメント（好き嫌い）
  4. ACTION(優先順位を点数化）
    1. 判断基準に基づき修正した内容を書き出す
      1. 購入場所
      2. 返済計画
    2. 賃貸に出した時に有利な内容を追加検討
      1. 転勤で賃貸にする
      2. 子供が独立した時
      3. 定年で実家に戻る時

重要ポイントまとめ

  • 人　　紹介契約の多い営業担当かコンサルタントを雇う
  • 物　　建売住宅、マンション、プラン限定から選択する
  • 金　　購入不動産の年間返済額　≦　賃貸相場✖12か月
  • 時　　判断基準（人、物、金）があれば衝動買いOK
  • 情報　現代文読解と同じく「突っ込みながら」前進する