中古マンション購入の注意事項をプログラミング的思考を使って論理的に解説します。

プログラミング的思考で解説するという意味は、「何度も繰り返しされる」部分を抽出してその部分を解説するという意味とご理解下さい。

今回は、何度も繰り返し「間違われる点」にポイントを絞っています。

プログラミング的思考は2020年度から小学校で必須科目になりますが、この小学校から必須化されるという取り組みは世界でも非常に先進的な教育方針であり、今後の社会全体の教育方針、産業構造にイノベーションを起こすものだと思います。

これぐらいにして本題に戻ります。

繰り返し「間違われる」マンション購入時の15のポイントを整理します

  1. 現在の家賃と比べるのは間違い
  2. 金利の低い固定金利にするのは間違い
  3. 不動産は負債と考えるのは間違い
  4. 空家が増えて不動産価値が下がるから購入はダメというのは間違い
  5. 不動産担当者の話を鵜呑みするのは間違い
  6. 老後に賃貸住宅に住むのは間違い
  7. 管理費と修繕積立金が一定と考えるのは間違い
  8. 築年数が20年以上のマンションを避けるのは間違い
  9. 衝動買いしてはダメというのは間違い
  10. 仲介手数料が必ず「3%+6万円+税金」と考えるのは間違い
  11. マンションの大きさ(㎡数)は1つと思うのは間違い
  12. 西向きを敢えて購入するのは間違い
  13. 線路の直ぐ近くは便利と考えるのは間違い
  14. 不動産見学は日曜日だけいくのは間違い
  15. 住宅ローンの審査は年収、勤務先、健康状態だけと考えるのは間違い

1)現在の家賃と比べて購入判断するのは間違い

不動産担当の営業の方は、「月々の家賃とマンション購入したときの返済額を比べてください!」って言われますが、全く無意味な比較なんです。

結論的には「購入するマンションの資産価値」と「月々の返済額」を比べるのが正解なんですが、不動産売買の営業の方は賃貸物件を扱わないのでその資産価値の意味を理解されずに「購入された方がお得です」と自信満々に説明されます。

それでは「購入マンションの資産価値」の試算方法は?というと、

その分譲マンションを賃貸に出すとしたらいくらで貸せるかという事です。

試算方法は、賃貸サイトで、「同じ大きさ、同じ向き(東西南北)、同じ階数、同じ校区、同じ距離(駅まで)」の賃貸マンションの家賃がいくらかを調べる事です。

できるだけ購入予定の物件と近い条件のものをいくつか見て「これくらいなら妥当」と思える家賃を想定する事です。

ただし、このような試算方法をする売買担当の営業はほとんどいないのが現状です。

逆に、このような説明ができる営業なら信用してよいと思います。おそらくこのように説明できる営業は、自分でも不動産を複数所有し確定申告もしている場合が多いと思います。

2)金利の低い固定金利にするのは間違い

変動金利はインフレで一気にあがるから、そして今、金利が安いから固定金利がお得と考えるのは、一部間違いです。

現状の日本の10年国債金利の動向を中心に金利が上昇するパターンを想定し最終的には判断されると良いとか考えます。

但し、その根拠に「変動金利を選択されている方が60%という統計があるから」という説明だけでは今一つ納得感が得られない方の為に変動金利が上がらない理由を解説します。

詳しくは、 変動金利で住宅ローンを組んで大丈夫なのか で解説しています。現在の変動金利は0.5%前後。この状況がしばらく維持されるか可能性の根拠は。

3)不動産は「負債」と考えるのは間違い

最近不動産の「賃貸」か「購入」かどちらがお得かという対比の中で、絶対「賃貸」はダメという間違った風潮があります。

それは何故かというと、

貴方の年収は「2000万円」超えていますかという問いに対して「YES」という方は賃貸派で結構です。ただし、そう言える方の割合は自営業含めて1/25の4%、サラリーマンの方なら1/250の0.4%程度だろうというのが現実です。

理由は、貴方が定年になった時「賃貸」住宅の家賃よりも「購入」した不動産の経費(固定資産税、共益費用等)の方がはるかに安いからです。

ただし、購入する際には「守るべきルール」がありますので、そのルールを守ればという条件は付きます。

詳細はこちら⇒大人(定年前)が考える「住宅購入か賃貸住宅か」の「結論」「判断」「考え方」を論理的に解説します。

4)空家が増えて不動産価値が下がるから購入はダメというのは間違い

株)野村総合研究によると 2030年度までに新設住宅着工戸数が53万戸に減少する」と見込んでいるが、「新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれる」と指摘。2013年(平成25年)の総住宅数は6,062万9千戸、空き家数は819万6千戸、空き家率は13.5%だったが、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年には総住宅数7,106万7千戸、空き家数2,146万6千戸、空き家率30.2%に上昇する予測。

上記のような予測だけで、不動産価値がさがるから「購入」はダメという短絡的な発想は無意味だとおもいます。

https://www.edogawa.estate/2019/07/11/

その根拠は、どこで「空家が増えているか」という事を分析してその上で判断することが大切です。

詳細はこちら⇒家づくり(不動産購入)を独学で成功する為の考え方や対策を論理的に解説します

5)不動産担当者の話を鵜呑みするのは間違い

多くの方は不動産業に対して少し「胡散臭い」と感じられていると思います。

確かに2017年8月2日にあった「地面師」事件はその象徴のような事件でした。

概要は、 東京・五反田の一等地約600坪に対して 一部上場の住宅建築メーカーの積水ハウスが63億円を 「地面師」 からだまし取られたという驚愕の事件です。

大手でも詐欺に巻き込まれる不動産取引に対して、知識もない素人が不動産を購入しようとするのはやや怖いという感覚はあるはずですが、逆にその不安から親切で人当たりが良い名前のしれた不動産会社の営業マンの事を鵜呑みにするのは注意が必要です。

地面師のようにだます気持ちなどは毛頭ない方がほとんどでsが、彼らには営業成績が常に頭の中にあります。

「顧客の第一」と言いながらも、「自分第一」になるのが悲しい現実です。

詳しくは、そうならない様にする為にはやはり最低限度の不動産用語は頭に入れて、かつ購入する時の判断条件を理解して頂きたいと思います。

6)老後に賃貸住宅に住むのは間違い

賃貸住宅での色々ありますので、一概には言えないですが、家賃4万円以下の賃貸住宅に老後お住まいされる場合にはそれで良いかもしれません。

何故なら、分譲マンションを購入した場合、固定資産税、管理費、修繕積立金を月換算にすれば約4~5万円/月、年間50万円~60万円は必要ですのでコストだけの比較から考えて賃貸住宅に住む結論は間違ってはいないと思います。

ただし、コスト比較だけですので、賃貸住宅の床遮音や壁遮音や利便性、設備、及び周辺環境を考慮した場合には、その方ご自身の価値観の判断にはなりますが、良いとまでは行かないのが現状ではないでしょうか。

詳しくは⇒年収が2000万円以上あって、同じ賃貸住宅でも自分が所有する賃貸集合物件を所有して、その家賃で別の賃貸住宅に住んでいたり、又は所有する賃貸集合物件に自ら住人として住むのであれば話は全く違います。

よく世間で言われている自分は生涯「賃貸派」ですという方が、真の「賃貸派」が実は、収益物件のオーナーでもあることを知って言われているとは思えんせんので、ご注意頂ければと思います。

7)管理費と修繕積立金が一定と考えるのは間違い

管理費・修繕積立金の変化【単一回答】(n=540) https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00176/

アンケートのグラフ結果からおおよそ4割のマンションは変わるという結果ですので、新築購入の際は特に変わる可能性もあると意識しておくことは必要です。

8)築年数が20年以上のマンションを避けるのは間違い

築年数別に見た、管理費の変化【単一回答】(新築分譲マンション購入者ベース)※サンプル数30未満は参考値 https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00176/

また、 築年数による管理費の値上がり分析を見ますと築20年迄は徐々にあがるイメージです。逆に、築20年以上の中古マンションは上がらないと想定できるかもしれません。

従って、管理費は築20年以上で上がらず、税制優遇は築25年迄ですので、中古購入のお得なマンションの築年数は築20年~25年迄と考えるのが妥当かもしれません。

9)衝動買いしてはダメというのは間違い

衝動は古い生活形式を逸脱するための媒体 であり、衝動が衝動のままではダメで、意味のある目的に変換されるためには「知性」が必要である
安斎勇樹 『ワークショップデザイン論』

不動産は非常に金額が大きな商品ですが、結構、衝動買いする場合がよく見受けられます。

実際には、色々な条件が重なって衝動買いになる場合があります。例えば、子供さんの入学、年齢、税制の特例、相続などが主な理由ですが、衝動買いは駄目でなく条件が揃えば購入すべきだと考えてください。

条件は⇒唯一1つあります。購入する不動産が負債でなく「資産」になるかどうかです

10)仲介手数料が必ず「3%+6万円+税金」と考えるのは間違い

売買の媒介における報酬額の上限 規定

あくまでも宅建業上の報酬の上限規定が上記内容の為、減額交渉はできます。

逆に、低廉な空家等の売買・交換に関する特例もります。

代金の額が400万円以下の宅地建物であって、通常の媒介・代理と比較して現地調査等の費用を要するもの(低廉な空家等)の取引の媒介・代理に当たっては、依頼者たる売主または交換を行う者から受ける報酬について、当該現地調査等に要する費用を加えることができる。ただし、現地調査等に要する費用を加えた合計報酬額は、18万円+これに対する消費税額を超えてはならない

評価の低い不動産に対して不動産業者は仲介する手間をかけたくないのが一般的な意識であることから流通を促す意味で新たに加えらえた特例です。

11)マンションの大きさ(㎡数)は1つだと思うのは間違い

区分所有建物であるマンションの場合は2つの面積算出方法が並立されます。(但し、一戸建の場合は壁芯による算出を登記においても採用しますので1種類です。)

ここで注意するべきことは、税制の優遇措置・減税措置を受けるときなどに床面積の規定がある場合です。

不動産登記法 ではマンションの様な一棟の建物を区分した建物については、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分となっていますので、内法面積が税制の対象なる床面となります。

住宅ローン減税の対象となる条件が以下の内容

新築・中古に共通の条件

  1. 床面積50㎡以上の家屋
  2. 総床面積の半分以上が自己居住用の家屋

中古住宅特有の条件

  1. 築年数20年(マンションなど耐火建築物は25年)以下であること他
  2. 同居の親族等から買ったものでないこと

マンションの場合にはパンフレットに○○㎡(壁芯)と書いてあるのを目にしますが、これが税制上の内容に該当していませんので要注意な点です。 壁芯面積 ではダメで内法面積 が50㎡以上必要という意味です。

税制上の対象が、 法務局で登記された面積が重要であって、購入時のパンフレットに掲載された壁芯面積ではないという事が注意点です。

12)西向きを敢えて購入するのは間違い

太陽は東から登って、南側を通って、西に沈みます。一般的には、日当たりのよい南向きが圧倒的に一番人気で、次いで朝日の当たる東向き、そして西向きは3番手となります。

たまに、西向きの部屋は、朝は日が当たりませんが、太陽が西に傾きはじめる午後から日が沈むまで、めいっぱい日が当たるから良いと説明する営業がいますが、売却する際の資産価値は弱いので考えないほうがベターです。

但し、利便性が抜群で、校区もよく、エレベーターが止まるが、「西向き」だけが問題だというときは、先ほどの西日の説明を受け入れることはOKですが、他の条件が揃っている場合のみ選択可能と考えてください。

13)線路の直ぐ近くは便利と考えるのは間違い

駅から近いのは資産的には良いのですが、やはり音が気になりますので、平日、土日祝と現場に足を運び確認する事をお勧めいます。

最近でも関東では電車が燃える事故や以前、関西でもマンションに電車がぶつかる等の事故が考えられるので十分購入には注意が必要です。

14)不動産見学は日曜日だけいくのは間違い

一般的には不動産の見学する曜日は仕事の都合上、土曜日か日曜日になりますが、それだけでは後悔される場合がありますので、ご忠告しておきます。

理由は、匂い、音、車の量などの生活感を把握するには、平日の現場を見学しておかないといけない事や更には夜の状況で街灯の明るさも把握しておくことが必要です。

また、建物の窓の位置は、お互いのプライバシーの観点から良く見ておくことをお勧めします。

最後に、マンションの場合は、集合ポストにチラシが溜まっていないかどうかという点は重要です。理由は、住人の質と空き部屋が少ないかが解るからです。空き部屋が増えると、修繕積立金や管理費の滞納が増えてきますので要注意です。

15)住宅ローンの審査は年収、勤務先、健康状態だけと考えるのは間違いです

ローン申し込みの際には「信用情報」取得に関する承諾書を記入しますが、その「信用情報」は、主にお金の貸し借りに関する記録を一括管理している情報です。過去に利用したローンの申し込みから返済に関する記録、また、クレジットカードの利用も対象となっています。

個人の信用情報は、本人であれば信用情報機関が情報開示をしてくれます。主な信用情報機関としては、日本信用情報機構(JICC)、シー・アイ・シー(CIC)、全国銀行個人信用情報センターなどがあります。

当然ながら、ここに延滞や債務不履行などの事故情報が掲載されていると、審査の大きなマイナス要因となってきます。更には、住宅ローンの申し込みを断られた場合がその情報に記録されます。

心配な方は、住宅ローン審査を受ける前に一度、信用情報を上記の主な信用情報機関から取り寄せて自分の債務情報を確認してみてはいかがでしょう。

話を戻しますと、一度記録された情報はある一定の期間(通常6か月から10年で掲載期間が設定されています)は消去されませんので、購入の意思がないのに審査だけ出すのは避けたほうが良いと思われます。

信用情報を傷つけないためには、もちろん返済等を滞りなく行うことが一番ですが、信用情報には貸し借りの記録が逐一掲載されますので気を付けましょう。

意外と盲点なのが車のローンの支払いや携帯電話・スマートフォン料金の延滞です。また車のローンが貯蓄で完済できるのであれば完済して住宅ローン審査を受けるのがベターです。