大人(定年前)が考える「住宅購入か賃貸住宅か」の「結論」「判断」「考え方」を論理的に解説します。

前提として、利益の絡まない「フラットな立場」に論理的思考を交えて解り易く説明します。

  • 年収は2000万円迄(25人のうち24人が該当)
  • 購入物件の年間返済 ≦ 賃貸した場合の相場家賃

結論 : 購入(2条件付き)

現在、某不動産会社の支店長の立場いにあります。仕事は現状を「どう判断すべきか」が問われるサラリーマンですが、新卒入社から36年間、営業の立場、中間管理職の立場、幹部管理職の立場、顧客の立場の全てを経験する中で、生活におけるほぼ全てを合理的に判断する癖がつきました。

これから来るAI 「artificial intelligence」 時代に定年前の大人がどういうPDCAが必要か最後に記述しました。耳の痛い面倒くさい話だと思われたら違うページに飛んで頂ければ結構です。

  1. 【結論】「購入がお得」何故か
  2. 「賃貸派」で生きるに必要な年収
  3. 賃貸が良い方の3つのパターンはこれ
  4. 具体的な試算方法「判断基準」
  5. 更に具体的な自身の具体的例 は
  6. 不動産購入は衝動買いの方が多い理由
  7. 不動産購入(新築含む)でダメな4パターン
  8. AI時代に向けて定年前(大人)のPDCA
  9. 定年前に注意しておく事リスト

(1)結論とその条件

結論は購入が「お得」となります。ただし条件は「負債(残債と返済)と資産(売却可能額と賃貸できる家賃)」のバランスが取れることです。

最終結論 : 購入がお勧め

重要なポイント : サラリーマンの家庭では、価値の高い良質の物件(売却できる不動産価値の高い場所にある物件)の購入が圧倒的にお得だということです。また、将来親元で住むならば、なお、お得になります。

(2)「賃貸派」で生きるに必要な年収 は

最低2000万円だと考えてください。詐欺的行為とリスクが蔓延している今「賃貸派や賃貸経営」を希望される方は、先ず最低額をクリアーしてください。その場合はギリギリセーフかもしれませんね、というレベルです。

つまり一握りの方だとお考え下さい。それではどれぐらいの方が該当するかというとサラリーマンで0.4%の250人に1人、自営業者含むと全体では4%と言われていますので、25人に1人の割合になります。

世間で良く聞かれる「これからは賃貸暮らし」だ。負債となるマイホームは不要であるとか、お金にお金を稼いでもらう「賃貸経営」だという意見の根拠が 投資に関する教育的図書のベストセラーである「金持ち父さん 貧乏父さん」ですが、このなれの果てが、 女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズの破綻です。また一連の取り引きに関与したスルガ銀行など金融機関の詐欺的な行為 を真に受けた小金持ちと自分で判断できない小資産家の方々がその象徴です。

情報を色々考慮すると、サラリーマンの方が「賃貸派」ということ自体がもう非合理だと言えます。サラリーマンをしながら副業(複業)をして先ず2000万円以上の収入を確保できる見通しがあるなら、あきらめずに頑張ってくださいというしかない寒い話です。

最初の結論に加え2つ目の結論をお伝えします。

2つ目の結論)同じ年収の層の方の考え方が正しい

有名人の方々で時々「不動産購入」は負債だと言い放つ方がいますが、そういう方の根拠は年収が高い経営者です。つまり、「年収」の層が違う有名人や経営者の意見を参考にしても無意味ですというのが結論です。

となります。ご納得でしょうか。

(3)賃貸で良い方の3つのパターンは

会社経営者、有名人、及び収入が少ない方です。

①年収が高くかつ「会社経営者」で、家賃を経費算入する税務上の工夫ができる

②購入リスクとして、有名人の場合で近隣迷惑をかけているという精神的負担からの解放するための転居が多く、また仕事内容や仕事先が定まらない場合が多い方は「賃貸」がお勧めです。

年収が低く、購入できる不動産価値が〇でなく✖となる場合は、将来不動産が売却できずに、更に賃貸できずに不良資産化する可能性が高いので、取り合えず今は賃貸で我慢すべき方。

(4)具体的な試算方法「判断基準」

解り易くする為に自己資金は0で35年返済とします。

①仮に3000万円借入で月返済額が10万円とします。その時に同時に確認すべき事は、購入したい不動産の近隣の家賃相場です。同じタイプで同じ規模の家賃相場が10万円であれば第1段階はOKです。

②返済以外の費用を計算してください。

もし①がバランス(月返済=家賃相場)して購入する場合は、

マンションなら管理費や修繕積立、同様に戸建住宅でもメンテナンスで2万円/月の年間24万円、及び、固定資産税を年間24万円の合計年間48万円万円賃貸住宅にはない費用がかかることになりますが、①がバランスしているなら、この②が家賃相当になります。

③つまり、①でバランスできている不動産を購入できた場合には平均的には月4万円の家賃で住むことができるという試算になります。

(5)更に具体的な私自身の例

正しい判断は「今の立場」で変化する

正しい判断とは「どの立場にいるか」に加えて「短期、中期、長期」という時間軸でもで変わりますが、不動産を購入するか賃貸に住むかの判断する上で、合理的な結論をお伝えします。

私の例で確認しますと、

  • 4人家族(私大生1人、国立大生1人、妻の4人共働)
  • 自宅マンション3LDK(73㎡)新築購入し20年所有
  • 20年前に4500万円(駐車場付)で新築を購入
  • 過去20年の平均世帯年収は1000万円前後
転勤中の4年間は自宅の購入マンションを賃貸(会社規定以内に住み自己負担は0円)に入居することで収益化できました
  • 20年間のうち4年間を賃貸し総利益800万円ありました
賃貸家賃相場≧返済額 かは ⇒〇
  • 返済額は年間144万円で月12万円ボーナス0円
  • 賃貸の相場は12万円
修繕積立金と固定資産税分が追加負担分の家賃と考える⇒家賃4.5万円は安い⇒〇
  • ①修繕積立金や管理費で月2.5万円
  • ②固定資産税年間25万円で月換算2万円
  • ①+②が追加負担分=45,000円/月
売却価格 ≧ 残債額 かは  ⇒〇 
  • 35年返済:定年60歳時の残債は1700万円
  • 定年時で自宅マンション売却可能額は2500万円
  • 購入時点で自己資金800万円いれていたので丁度±0

返済額 ≦ 家賃相場 となる事が重要です

良質な中古物件リサーチと副業(複業)
  • 新築にこだわらず良質な中古物件(マンション、戸建)含めて資産である不動産を購入することが本当の住宅の購入の仕方です。
  • この考え方をした上で賃貸に入居せざるを得ない場合には年収を上げる努力をする。
  • 具体的は、クラウドワークス登録し自信のあるスキルで稼ぐことが標準ですが、他にはブログ、ユチューブ、プログラミングスキルを付ける為の無料お試しで興味のあることを追求するという視点をもつことです。

(6)実は不動産購入は衝動買いが多い理由

金に心を奪われ易い不動産事業ですが、単純に売却できる額とローン残高のバランスをみるという事です。賃貸物件でなくても「いくらで賃貸できるか」でローン返済とのバランスを見ておけば判断は間違いません。

原則あくまでも、購入する不動産を年数別にいくらで売却できるかを自分で調べる(業者に相場を質問)ことと、その時のローン残高が同じか少ないか、またはその時点で現金がいくらあるかを分析しておくことです。

逆に言うとそれができない方は、そのことを不動産業者に質問しバランスのとれる物件(中古住宅)を探してもらい購入判断することです。

(7)不動産購入(新築含む)でダメな4パターン

ダメなパターンの原因は判断基準に自信がなく「手に負えない」か営業にほだされ「気に入った」からだと思います。結婚するのとよく似ているかもしれませんね。

①一般の方は事前に漏れなく考えらえないのが普通です。「何かが漏れていないか」と疑心暗鬼に陥り意思決定を不動産営業に委ねる為、失敗されます。

②失敗するのが怖くて、本当はベストな物件であっても「前進できない」様になります。

③最後に、もっと良い物件があるのではと欲を出しているうちに他の方に購入されてなくなります。

④自分たちの判断以外に惑わされて失敗されます

  • 自分の成績を優先する営業の熱意
  • 今「決断すべき」という営業からのクロージング
  • 営業が美男イケメンの場合の女性(奥さん含む)脳
  • 親の知ったかぶり介入(資金援助に関係ない)
  • 新築でない場合の友人への見栄

(8)AI時代に向けて定年前(大人)のPDCA

基本的には自分は完全にフリーハンドの体制構築を考えることを仕事とする

PLAN(計画)

  • 毎朝、毎晩2時間はスキルUPの勉強をする
  • 毎日15分は体操する
  • 定年前は時給5000円以上になるように有給休暇を使う
  • 自分の役割は管理進捗と戦略構築に特化 する
  • 事務仕事は自動化プログラムを考えて雑務はしない

DO(実行)

  • 定年後の時代に焦点を合わせて再出発するスキルを決める
  • 定年前に決めたスキルUP内容を実行する為に定時で退社
  • 定年後、毎月最低25万円~は不労所得的な稼ぎ方を持つ
  • 定年後の家事は、完全に半分負担する
  • ピンピンコロリで天国に行く

CHECK(確認)

  • 経費管理(人件費、販促費)の進捗と分析は自分でする
  • 事業計画の進捗管理は自動集計のプログラムをみて分析する
  • 部下の弱い「危険予知」だけは刺激し能力を育成する
  • 部下以外でも 「危険予知」 の弱い人へは事前に警鐘メールを発信し指示した証拠を残す
  • 警鐘メール漏れがないように自分への発信予告メール機能を備忘録として活用する

ACTION(修正)

  • 3か月経過した時には計画を修正する
  • 部下には人事考課を毎月記入させ進捗把握能力を育成する
  • 追加できる「戦略」がないかコミュニケーションする
  • DATA分析により問題点を話し合い対策の修正追加をする
  • 社員が自分達で考えて取り組むことを見守る

(9)定年前に注意しておく事リスト

  • たばこは吸わない(自身は40歳で止めました)
  • 無駄な人付き合いは止める(ゴルフ、飲み会)
  • 役に立たない人とは争わず関係を持たない
  • 休日の家事(炊事・掃除・洗濯)は全て請け負う
  • 毎日2時間以上のOutputする(勉強だけではダメ)
  • Outputはブログ、プログラミング、ユーチューブなど
  • 無意味なTVは一切見ず、通勤中ユーチューブを聞く
  • 1番を狙い敵を増やさず能力を掛け合わせて1/10000の人材となる(例えば、自身は専門知識とDATA分析力とプログラミング力で到達する)
  • 全ては「継続」から、「継続のためのPDCAを守る」
  • 殆ど全ての会社は「無駄の総合商社化」している事を理解した上で可能な限り深入りしない事が重要
  • 会社役員、社長になる事は、本来の自分を捨てる事でありその代償として高額な報酬を受ける事を理解する。役員でない部長以下は能力を高める戦略を決めることが必要。