家づくり(不動産購入)を独学で成功する為の考え方や対策を論理的に解説します

結論の4点

  1. 良い担当者を選ぶ
  2. 良い動線の物件を選択する
  3. 中古購入は住宅診断、新築購入は10年保証
  4. 購買意欲を削ぐ「不安情報」の実態
    1. 独身者の購入者事情を総括します
    2. 既婚者も含めた購入事情の多くは
    3. 信用できる情報を解説します
      1. 不動産価格は「家余り」が叫ばれるなか大丈夫なのか
      2. 変動金利で住宅ローンを組んで大丈夫なのか
      3. 最低限の不動産用語(単語)を解説

【1】良い担当者に当たるための工夫は

担当営業、設計、業者での当たり外れがありますので、その外れ対策と注意事項3点をご紹介します。

「外れの場合に見受けられる担当者」の対応10か条があります。以下の内容を確認下さい。

特に、4番以下について「質問」するだけです。

  1. 次回アポイントを確定しない担当者
  2. アポントに遅れてくる
  3. メモを取らない
  4. 自分で概略の間取りを書けない(営業)
  5. 不動産を購入した経験がない
  6. 建築士、又は宅地建物主任士資格がない
  7. 見積の説明が不十分
  8. 諸費用の説明が不十分
  9. 返済の残債計算できない
  10. 税金の一般的知識がない

注意事項3点をご紹介します。顧客満足とは裏腹に、会社というものは売上、利益を最重要視する傾向があります。

1)建築会社の売上計画が優先され仕様ミスも多い

  1. 本来顧客優先のはずが、 社長方針が利益最優先
  2. 売上優先とは未完成で顧客に工事完了書を迫る場合
  3. アフターサービス会社の対応の場合は情報連携に疑問あり

2)現場の業者さんへの謝礼は必要か気になる

  1. 業者さんへの謝礼は原則禁止されているので最近は受け取らないのが一般的。
  2. 金品を受け取る業者は、発注会社の方針に従っていないと考えられるので、基本的は良くない業者と判断できます。

3)近隣配慮も業者次第でコントロールが難しい

  1. 土曜日、日曜日、祝日は工事しない事は施主の依頼でコントロールできるが、工事開始するとコントロールが難しいため工事監督が要となりますので、いつでも連絡できることが最良です。
  2. 建築途上に何か問題がでてくるのは、工事車両の駐車場の置き場、置き方、ゴミ回収が悪いことがほとんどで、事前挨拶は監督に責任を持たせ施主である自分に直接クレームが来ないように約束しておくことがポイント。

【2】生活動線を考慮した間取や収納力、設備レベルが様々

〇 良い動線

〇 良い動線

  1. モデルハウスでは最高ランクになっています。逆に最高ランクにしないと顧客が減少する傾向が強く、自分の設備との比較を確認する事がポイントです。
  2. 動線とはキッチンから洗濯場、洗面所、勝手口の流れを言います。
  3. 動線はドアや引き戸が直線で結ばれる、又は非常に使い勝手が良く将来売却する際にも人気がありますので注意が必要です。

✖ 悪い動線

一見よさそうに見えるが動線が悪く使いにくい家。

【3】中古住宅は「住宅診断」、新築住宅は「10年保証」制度の活用

基礎の構造、耐震性能、断熱性能、開口部断熱も考慮が必要です。

  1. メーカーと工務店には性能の違いはありますが、完了検査済証、雨漏れや基礎に10年保証があれば原則問題はありません。
  2. メーカーは60年の点検とその点検完了で保証延長をする場合が多いですが、リフォーム提案による受注目的の比重も高くメリット、デメリットの両方がありそうです。
  3. 工務店でも点検システムを持つ会社の単価は高くなります。持たない会社のほうが当然価格はやすいです。
  4. 一般的には10年保証があり10年間に継続して問題なければ、あとは施工上の問題というよりは台風、地震などの原因の為、メーカーでも保証できないので同じレベルとも言えます。
  5. 売却する場合には 住宅診断 (ホームインスペクション)を受けて問題が無ければメーカーでなくとも購入者には住宅の安心をアピールはできますのでここも大差ありません。
  6. メーカー点検であっても機械測定と目視が基本です。メーカー以外の一般戸建の住宅診断 (ホームインスペクション) と同じ点検レベルと考えて構わないわけです。
  7. 今後は、メーカーでもドローンを使う点検手法や床下ロボットを使っての点検も開発されていますが、一般の住宅診断でもその方向に向かうと思いますのでここも大差はないと思います。

【4】購買意欲を削ぐ「不安情報」の実態

1)独身者の購入者事情を総括します

  • 家賃がもったいない
  • 持ち家は資産になるから
  • 魅力的な物件があったから
  • 住宅ローンの金利が安いから
  • 消費税の関係で

2)既婚者も含めた購入事情の多くは

  1. 子供が増えて狭い(狭い)
  2. 社宅、アパートは先輩や足音が気になる(人間関係)
  3. 賃貸に入るより購入したほうが安いので(安い)
  4. 高齢な両親の面倒を見る(親の面倒)
  5. 道路拡張で立ち退きになって(立ち退く)
  6. 子供が中学校になり校区のよい場所に住みたい(校区)
  7. 働く女性が老後を考えて(将来老後)
  8. もう一台、大きめの車を購入するので(駐車場)
  9. 今のマンションが最高階で地震でエレベーターが止まり1週間ほど非常に不便だったので3階へ住み替える(地震)

3)信用できる情報を解説します

  1. 不動産価格は「家余り」が叫ばれるなか大丈夫なのか
    1. これから住宅購入する際のポイント
    2. 空家問題は、都市部でなく「地方」に集中
      1. 空家の「多い」都道府県の順番
      2. 空家の「少ない」都道府県の順番
    3. 想定される空家になる原因
  2. 変動金利で住宅ローンを組んで大丈夫なのか
    1. 結論:問題ないと考えられます
    2. 新発10年国債 の金利推移
    3. 日本国債の利率の上がる場合を列挙
    4. 金利が高くなる一番の要素
    5. 日本銀行HPから資本金などの規定抜粋
  3. 最低限の不動産用語(単語)を解説

1.不動産価格は「家余り」が叫ばれるなか大丈夫なのか

「2030年度までに新設住宅着工戸数が53万戸に減少する」と見込んでいるが、「新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれる」とも指摘。2013年(平成25年)の総住宅数は6,062万9千戸、空き家数は819万6千戸、空き家率は13.5%だったが、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年には総住宅数7,106万7千戸、空き家数2,146万6千戸、空き家率30.2%に上昇する予測。

株)野村総合研究所

1)これからの住宅購入する際のポイント

都市部には住宅を建築できる土地が少なく、一方、利便性の悪い地方では利便性の良い駅周辺などに建築が進むことで、より空家が増えることが実際の要因と考えられます。利便性を求める方向が強くなることに加えて、人口減少と高齢化により、一層の空家になるスピードが増すことが実態です。人口減少だけでなく「利便性の追求意識」の増大が不動産購入、リフォームの重大なポイントだと言えます

2)空家問題は、都市部でなく「地方」に集中している

人口減少が問題ではなく、地方から都市部の流入による過疎化が大きな原因と考えられます。実際に「長期間の空家と取り壊し予定の住宅」の割合を多い順と少ない順に列記すると一目瞭然です。 次に、その「多い」「少ない」順番を列記しますと原因がおよそ想定できます。

2-1)空家の「2-1多い」都道府県の順番

  1. 鹿 児 島 県
  2. 高 知 県
  3. 和 歌 山 県
  4. 徳 島 県
  5. 香 川 県
  6. 愛 媛 県
  7. 島 根 県
  8. 山 口 県
  9. 三 重 県
  10. 鳥 取 県

四国地方は、全ての県で問題化しています。また都市部の近隣県に空家が集中しています。

2-2) 空家の「少ない」 都道府県の 順番

  1. 東 京 都
  2. 神 奈 川 県
  3. 埼 玉 県
  4. 愛 知 県
  5. 沖 縄 県
  6. 宮 城 県
  7. 大 阪 府
  8. 福 岡 県
  9. 千 葉 県
  10. 静 岡 県

首都圏、及び大都市など人口集中エリアは問題が深刻ではありません

<DATA:平成25年住宅・土地統計調査 (総務省) から「長期間の不在や取り壊し予定の住宅」の割合のDATAを抜粋>

3)想定される空家になる原因

  • 両親が高齢者で施設に移住した
  • 農業から離れた人が都市に就職して移住
  • 間取りが和室の続き間が多く使えない
  • 大型リフォームでお金を使うなら購入したほうが良い
  • 築年数は40年以上の木造住宅が大半

2.変動金利で住宅ローンを組んで大丈夫なのか

結論:問題ないと考えられます

基本的には長期ローンは長期国債金利に連動していますので、日本国債の利率が大きく変動しない限り変動金利の方が有利と考えられます。

新発10年国債 の金利推移(0%~マイナス金利前後)
※新発10年国債(月末終値) 長期金利推移グラフ 日本相互証券株式会社
それでは、日本国債の利率の上がる場合を列挙します
  1. 日本銀行が日本政府の子会社でなくなる
  2. 戦争に巻き込まれて壊滅し生産力がなくなり物価があがる
  3. 生産人口の減少で生産力が消費を下回ることで物価があがる
  4. 公共投資が多き過ぎ、その投資への供給ができない場合
  5. 景気が非常によくなり人件費が高騰する1

上記1~5迄で可能性はどれも低いと考えますので、結論的には変動金利が高くなる要素が少ないと予測できます。

金利が高くなる一番の要素は

生産力(供給力) ≦ 消費力 の場合

これからAIの導入により生産力(供給力)が莫大に消費力を上回る可能性の高い日本で、かつ、国債は円建ての購入がほほ100%のであり、「円の発行」する日銀銀行が政府の子会社であることから「戦争」を除いては大きな金利の変動は考えにくいと思われます。

日本銀行HPから資本金などの規定抜粋

【日銀HPより抜粋①】日本銀行の資本金は1億円と日本銀行法により定められています。そのうち55,008千円(平成27年3月末現在)は政府出資であり、残りは民間等の出資となっています。なお、日本銀行法では、「日本銀行の資本金のうち政府からの出資の額は、五千五百万円を下回ってはならない。」と定められています。

【日銀HPより抜粋②】 日本銀行の出資者に対しては、経営参加権が認められていないほか、残余財産の分配請求権も払込資本金額等の範囲内に限定されています。また、剰余金の出資者への配当は払込出資金額に対して年5%以内に制限されています。

3.最低限度知っておいた方が良い、不動産(マイホーム)関連の用語(単語)を解説

  1. 1物5価(実際の売買価格+他に4価ある)
  2. 建蔽率、容積率
  3. 用途地域
  4. 北側斜線(各用途地域で決められている)
  5. 道路斜線(道路の幅により計算される)
  6. 壁面後退(特別に決められた地域)
  7. 民法 50cm後退 (民法で決められたも)
  8. 採光面積(居室の広さと窓面積の比率)
  9. 大阪地震で塀が倒れたが何故か、いい加減な施工が多いのか
  10. 長期優良住宅法律が平成20年12月5日に成立

1.1物5価

不動産の取引結果は実勢価格と言われ、他の価格は各評価主体(国土交通省、都道府県、国税庁、市町村)が決めた基準日で評価し公表されます。

1)実勢価格

実際の取引が成立する価格のことです。 不動産の時価のことで、 取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格 です。

取引が行われない時の評価方法が他に4つ

幻冬舎ゴールドオンライン https://gentosha-go.com/category/column?per_page=36

2)公示価格

地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。全国の都市計画区域内等に設定された標準地(概ね3万地点)について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。

3)基準地価格(都道府県地価調査)

基準地価格とは、地価公示と概ね同様の方法により、都道府県が毎年7月1日時点の地価として公表する価格をいいます。公示地点のない地域をカバーするため、都市計画区域外の土地も対象となっています(国利令9)。

4)相続税評価額(相続税路線価)

相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算の基礎となる評価額をいいます。路線価とは、概ね市街地にある土地を評価するために、国税庁が毎年1月1日時点の価格を公表するもので、各道路につき1㎡当たりの価格として表示されます(評基通14)。

5)固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算の基礎となる評価額で、全国各市町村の固定資産税課税台帳に登録されている1月1日時点の土地、建物等の評価額をいい、3年ごとに見直されます。

2.建蔽率、容積率

SUUMO(スーモ) https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/kenpei_youseki/

3.用途地域

参考:神戸市 https://kobecity.maps.arcgis.com/apps/View/index.html?appid=ae1720598b3a4920a27b161d68c877a6

用途地域、都市計画区域(市街化区域、市街化調整区域)、建ぺい率、容積率、敷地面積最低限度、高度地区、防火準防火地域、境界線等(暫定市街化調整区域、外壁後退、用途地域境界線、都市施設境界線)など

4. 北側斜線   5. 道路斜線

6. 壁面後退  

敷地の境界から一定の範囲内に建物や建物の部分がかかることを規制するものです。 対象となるのは、第一種低層住居専用地域または第二種低層住居専用地域で、目的は 建物が密集して建つことを防ぐことにより採光や通風など、よりよい住環境を確保するために定められています。1mや1.5mの壁面後退規定は良くあります。

7. 民法(第234条)50cmの後退

民法第234条(境界線付近の建築の制限)で建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならないと規定され、承諾を得ずに違反して建築した者へは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみすることができると規定されています。

8. 採光面積

建築基準法 で規定される有効採光面積の目的は、 居室内等に自然光を取り入れるための有効な面積のことであり、 自宅の居室に設ける開口部は、「床面積の1/7以上なければならない」とされています。ただし、 採光上有効な開口部の面積は、「開口部の面積×採光補正係数」で得た面積の合計で計算されます。

9. 大阪地震で塀が倒れたが、何故か

安全なブロック塀を作るための注意点(全国建築コンクリートブロック工業組合連合会ホームページより)

高槻市の寿栄(じゅえい)小学校に通う少女に不幸があった原因は高槻市のブロック塀が建築基準法を満たしていなかったことが原因です。 現在の施行令ではブロック塀の高さは2.2メートル以下、直径9ミリ以上の鉄筋を入れること、補強材(控え壁)を設置することなど、基準が定められています。

10.長期優良住宅法律が平成20年12月5日に成立

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月5日に成立し、平成21年6月4日に施行されました。

十分に性能の良い一般住宅が多い今、手間もコストもかかる長期優良住宅を選ぶかの判断基準は「50年以上そこに住み子どもや孫に引き継いでもらうなら、長期優良住宅で暮らすのが安心ですが、自分たちの代だけでよいと考える場合にはわざわざ認定を受けなくて良いということになります。」 おそらく売却の際には有利ですので認定を受けない場合のコストを比較して判断することが必要と考えます。

あくまでも資産となる住宅の判断基準を参考にしてください。