■不動産知識をMIYOO■

【A】購入と賃貸でどちらが得か
1.不動産を購入するメリット
2.不動産を購入するデメリット
3.不動産を購入する不安
4.賃貸住宅に住むメリット
5.賃貸住宅に住むデメリット
6.賃貸住宅に住む不安
7.住宅への支出総額/早見表
⇒7.1【家賃×年数=総額表】
⇒7.2【0.5%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
⇒7.3【1.0%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
⇒7.4【1.5%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
⇒7.5【2.0%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
⇒7.6【2.5%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
⇒7.7【3.0%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
【B】戸建とマンションでの比較ポイント
【C】メーカーとビルダー施工の比較
【D】メーカーとメーカー以外での注意点
【E】不動産購入時の優先選択表
⇒優先順位を決めるポイント
⇒1物5価(1つの土地で5種類の価格)

【A】購入と賃貸でどちらが得か

テーマ メリット デメリット 不安
買う 1.へ飛ぶ 2.へ飛ぶ 3.へ飛ぶ
借りる 4.へ飛ぶ 5.へ飛ぶ 6.へ飛ぶ

1.不動産を購入するメリット

賃貸の場合は、例えば家賃を8.5万円として説明します。年間では102万円(8.5万円×12か月)となりますので、20年間で2400万円、35年間で3570万円の単純な支出となります。

一方、購入の場合は、35年返済で5.5万円の返済の2110万円の不動産を購入していた場合で考えますと、万一住まなくなった場合においては、賃貸として貸すことができますし、ローンの返済が終われば、「家賃8.5万円」の所を購入したマンションであれば3万円(税金、経費)で住居費が済む事になります。

詳細については⇒

「8.5万円相当を住宅ローンを金利0.5%、35年間で借り入れした場合の借り入れ可能額は3270万円となりますが、ここで注意する内容は、購入した場合は、固定資産税、修繕積立金、管理費が必要になりますので、概算ですが固定資産税を1万円/月、修繕積立金を1万円/月、管理費を1万円/月が返済の他に必要と考えて、実際の返済額は8.5万円から3万円を削減した5.5万円の返済迄と考えるほうがベターです。」

また、他人に貸す場合も少し触れておきます。立地やその時の建物状況により、リフォームする必要があります。例えば、ガスグリル、給湯器は15年程度の耐久性ですので、設備交換で50万円、クロス張り替え20万円(1室4万円の3部屋で12万円、LDK16畳で8万円)、その他ふすま、畳の交換15万円とすると、立地条件によりますが約80~100万円かければ賃貸は可能ですし、家賃7万円、礼金15万円で設定すれば1年間で回収できます。現金を出さずにリフォームローンも借り入れされる方も多くおられます。

但し、賃貸収入は1/1~12/31迄の収入から経費(固定資産税、仲介手数料、ローンの利息、リフォーム経費、管理費、修繕積立金)を引いた額が不動産所得となり、現在の収入に不動産所得を加えた総所得額に対して所得税が掛けれますが、特に初年度はリフォーム経費等が掛かりますので、不動産所得が▲50万円(家賃収入が84万円あったとしても、仮に100万円リフォーム経費他、10万円固定資産税、25万円の管理積み立て等を経費としてマイナス計上)となった場合は、▲50万円×所得税率が確定申告により還付されます。詳しくは税理士、又は税務署にご相談下さい。

2.不動産(分譲マンション)を購入するデメリット

賃貸は、万一その場所で自殺等の事件が起これば別の場所に引っ越しすれば済みますが、特に分譲マンションの場合は一旦そういう事故事件が発生した場合には資産価格が下落するリスクがあります。こんなサイトがあります。不動産業界では、事故物件を売買する場合には告知・説明義務があります。

3.不動産(分譲マンション)を購入する不安

特にマンション購入の場合は築年数が法的耐用年数の47年を過ぎ、初めからお住まいの方々が亡くなられて相続が発生し、かつ共有登記の場合などで兄弟間で揉めたりする事で積立金の支払いや共益費用等が滞納されたりする場合も増えてくるリスクがあります。

4.賃貸住宅に住むメリット

最新の設備や職場変更の際に非常に機動的な対応ができる事です。

5.賃貸住宅に住むデメリット

一生自分の所有にならず、賃貸費用が一生発生する事が一番のデメリットです。

6.賃貸住宅に住む不安

社会的信用のようなものが、不動産所有者と比較してまだ存在する風潮が残っています。

7.住宅への支出総額/早見表

⇒7.1【家賃×年数=総額表】

家賃/月 20年 30年 35年
5.5万円 1320 1980 2310
6.0万円 1440 2160 2520
6.5万円 1560 2340 2730
7.0万円 1680 2520 2940
7.5万円 1800 2700 3150
8.0万円 1920 2880 3360
8.5万円 2040 3060 3570
⇒7.2【0.5%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
見方 金利0.5%、20年返済の場合、月返済5.5万円で1250万円の借り入れとなる。
金利0.5%、30年返済の場合、月返済5.5万円で1830万円の借り入れとなる。
金利0.5%、35年返済の場合、月返済5.5万円で2110万円の借り入れとなる。

金利: 0.5%

返済/月 20年 30年 35年
5.5万円 1,250万円 1,830万円 2,110万円
6.0万円 1,370万円 2,000万円 2,310万円
6.5万円 1,480万円 2,170万円 2,500万円
7.0万円 1,590万円 2,330万円 2,690万円
7.5万円 1,710万円 2,500万円 2,880万円
8.0万円 1,820万円 2,670万円 3,080万円
8.5万円 1,940万円 2,840万円 3,270万円
(借入れ可能額(最大)/元利均等)
⇒7.3【1.0%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
見方 金利1.0%、20年返済の場合、月返済5.5万円で1190万円の借り入れとなる。
金利1.0%、30年返済の場合、月返済5.5万円で1700万円の借り入れとなる。
金利1.0%、35年返済の場合、月返済5.5万円で1940万円の借り入れとなる。

金利: 1.0%

返済/月 20年 30年 35年
5.5万円 1,190万円 1,700万円 1,940万円
6.0万円 1,300万円 1,860万円 2,120万円
6.5万円 1,410万円 2,020万円 2,300万円
7.0万円 1,520万円 2,170万円 2,470万円
7.5万円 1,630万円 2,330万円 2,650万円
8.0万円 1,730万円 2,480万円 2,830万円
8.5万円 1,840万円 2,640万円 3,010万円
(借入れ可能額(最大)/元利均等)
⇒7.4【1.5%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
見方 金利1.5%、20年返済の場合、月返済5.5万円で1130万円の借り入れとなる。
金利1.5%、30年返済の場合、月返済5.5万円で1590万円の借り入れとなる。
金利1.5%、35年返済の場合、月返済5.5万円で1790万円の借り入れとなる。

金利: 1.5%

返済/月 20年 30年 35年
5.5万円 1,130万円 1,590万円 1,790万円
6.0万円 1,240万円 1,730万円 1,950万円
6.5万円 1,340万円 1,880万円 2,120万円
7.0万円 1,450万円 2,020万円 2,280万円
7.5万円 1,550万円 2,170万円 2,440万円
8.0万円 1,650万円 2,310万円 2,610万円
8.5万円 1,760万円 2,460万円 2,770万円
(借入れ可能額(最大)/元利均等)
⇒7.5【2.0%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
見方 金利2.0%、20年返済の場合、月返済5.5万円で1080万円の借り入れとなる。
金利2.0%、30年返済の場合、月返済5.5万円で1480万円の借り入れとなる。
金利2.0%、35年返済の場合、月返済5.5万円で1660万円の借り入れとなる。

金利: 2.0%

返済/月 20年 30年 35年
5.5万円 1,080万円 1,480万円 1,660万円
6.0万円 1,180万円 1,620万円 1,810万円
6.5万円 1,280万円 1,750万円 1,960万円
7.0万円 1,380万円 1,890万円 2,110万円
7.5万円 1,480万円 2,020万円 2,260万円
8.0万円 1,580万円 2,160万円 2,410万円
8.5万円 1,680万円 2,290万円 2,560万円
(借入れ可能額(最大)/元利均等)
⇒7.6【2.5%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
見方 金利2.5%、20年返済の場合、月返済5.5万円で1030万円の借り入れとなる。
金利2.5%、30年返済の場合、月返済5.5万円で1390万円の借り入れとなる。
金利2.5%、35年返済の場合、月返済5.5万円で1530万円の借り入れとなる。

金利: 2.5%

返済/月 20年 30年 35年
5.5万円 1,030万円 1,390万円 1,530万円
6.0万円 1,130万円 1,510万円 1,670万円
6.5万円 1,220万円 1,640万円 1,810万円
7.0万円 1,320万円 1,770万円 1,950万円
7.5万円 1,410万円 1,890万円 2,090万円
8.0万円 1,500万円 2,020万円 2,230万円
8.5万円 1,600万円 2,150万円 2,370万円
(借入れ可能額(最大)/元利均等)
⇒7.7【3.0%住宅ローン借入早見表/月度返済額】
見方 金利3.0%、20年返済の場合、月返済5.5万円で990万円の借り入れとなる。
金利3.0%、30年返済の場合、月返済5.5万円で1300万円の借り入れとなる。
金利3.0%、35年返済の場合、月返済5.5万円で1420万円の借り入れとなる。

金利:3.0%

返済/月 20年 30年 35年
5.5万円 990万円 1,300万円 1,420万円
6.0万円 1,080万円 1,420万円 1,550万円
6.5万円 1,170万円 1,540万円 1,680万円
7.0万円 1,260万円 1,660万円 1,810万円
7.5万円 1,350万円 1,770万円 1,940万円
8.0万円 1,440万円 1,890万円 2,070万円
8.5万円 1,530万円 2,010万円 2,200万円
(借入れ可能額(最大)/元利均等)
【B】戸建とマンションでの比較ポイント
〈築年〉 新築 中古(築浅) 中古(築古)
戸建・マンション 価格 事故物 耐震性
【C】メーカーとビルダー施工の比較
〈築年〉 新築 中古(築浅) 中古(築古)
メーカー 高価格 狙い目◎ メンテ記録
ビルダー 安い 診断
【D】メーカーとメーカー以外での注意点
〈建て方〉 メーカー 工務店 ビルダー
注文 高価格 完了検査済証
建売 利便性 保証
【E】不動産購入時の優先選択表
支払い 返済 税金 管理費用等
価格 土地 建物 仲介手数料
資産化度 近隣の賃貸相場(将来貸す場合)
道路 2M未満 4M未満 4M以上
校区 保育所 小・中学校 高校
立地 徒歩 電車 バス
駅徒歩 10分 15分 30分
買い物 コンビニ スーパー 商店街
周辺環境 臭い 眺望
内部 内装 設備 明るさ
階層 2階 3階 4階以上
間取り 導線 家相 通風他
広さ 65㎡ 80㎡ 95㎡
用途地区 住居系 工業系 商業系
【不動産知識:参考】
1物5価/土地価格 ①実勢価格
②公示価格
③基準値標準価格
④相続税路線価
⑤固定資産税評価額

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